Honorarios de dirección de obra y dirección de ejecución: cómo presupuestarlos

Presupuestar un proyecto ya es difícil. Presupuestar una dirección de obra o una dirección de ejecución lo es más, porque una parte importante del trabajo no depende de ti: depende de cuánto dure la obra, de la constructora, del promotor y de los imprevistos. Por eso es tan frecuente acabar una obra con la sensación de haber trabajado meses gratis.

Esta guía no te va a dar una tabla de precios. Los honorarios son libres y no existen baremos obligatorios ni orientativos de los colegios. Lo que sí te vamos a dar es un método: qué incluye cada servicio según la ley, tres formas de calcularlo, un ejemplo completo y las cláusulas que protegen tu presupuesto cuando la obra se complica.

Índice

1. Los honorarios son libres: qué significa en la práctica
2. Qué incluye cada dirección según la LOE
3. Tres métodos para calcular los honorarios
4. Cómo calcular tu coste hora
5. Cómo estimar las horas de una dirección
6. Ejemplo práctico: dirección de ejecución de una vivienda unifamiliar
7. Cláusulas que protegen tu presupuesto
8. Referencias para contrastar tu cifra
9. Cómo lo resuelve AECO360°
10. Preguntas frecuentes
11. Conclusión

Los honorarios son libres: qué significa en la práctica

Durante décadas, los honorarios de arquitectos y aparejadores se calculaban con tarifas aprobadas por real decreto. Ese sistema terminó con la liberalización de los servicios profesionales: la Ley 7/1997, de medidas liberalizadoras en materia de suelo y de colegios profesionales, eliminó las tarifas obligatorias, y la Ley 25/2009 (conocida como Ley Ómnibus) introdujo en la Ley 2/1974, de Colegios Profesionales, un artículo 14 que prohíbe a los colegios establecer baremos orientativos o cualquier otra recomendación o regla sobre honorarios. La única excepción, en la disposición adicional cuarta, se refiere a los criterios orientativos para la tasación de costas y la jura de cuentas de los abogados.

Consecuencias prácticas para tu estudio:

• No hay una cifra «oficial». Ni porcentaje mínimo, ni tabla del colegio. Si alguien te enseña un baremo, no tiene valor normativo.
• La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia vigila. La CNMC ha sancionado a organizaciones colegiales por publicar recomendaciones de precios, por considerarlas contrarias a la Ley de Defensa de la Competencia.
• Tu precio sale de tus costes, tu riesgo y tu mercado. Eso exige un método propio y datos propios.

El colegio tampoco revisa tus honorarios en el visado: el artículo 13 de la Ley de Colegios Profesionales excluye expresamente los honorarios y las condiciones contractuales del alcance del visado.

Qué incluye cada dirección según la LOE

Antes de poner precio hay que definir el servicio. La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), distingue dos agentes:

Director de obra (artículo 12)

Dirige el desarrollo de la obra en sus aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto. Entre sus obligaciones:

• Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectadas a las características del terreno.
• Resolver las contingencias de la obra y consignar en el libro de órdenes y asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto.
• Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, las modificaciones del proyecto que vengan exigidas por la marcha de la obra.
• Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra.
• Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor.

En edificios de uso residencial, administrativo, sanitario, religioso, docente y cultural (grupo a del artículo 2.1), la titulación habilitante es la de arquitecto.

Director de la ejecución de la obra (artículo 13)

Asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado. Entre sus obligaciones:

• Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando los ensayos y pruebas precisos.
• Dirigir la ejecución material comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones.
• Consignar en el libro de órdenes y asistencias las instrucciones precisas.
• Suscribir el acta de replanteo y el certificado final de obra, y elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.
• Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.

En los edificios del grupo a, la titulación habilitante para la dirección de ejecución es la de arquitecto técnico.

A esto se suma el control de calidad que exige el Código Técnico (Parte I, artículo 7 y Anejo II): control de recepción de productos, control de ejecución y control de la obra terminada, con la documentación que el director de la ejecución reúne y deposita al final.

Lo que no está incluido (y conviene decirlo)

• Coordinación de seguridad y salud. Es un encargo distinto, regulado por el RD 1627/1997, aunque lo asuma el mismo técnico. Va con honorarios propios.
• Modificados de proyecto de entidad. Si la propiedad cambia el programa a mitad de obra, el trabajo de redacción no es dirección.
• Gestiones administrativas como licencias de primera ocupación, legalizaciones o tramitaciones de instalaciones, salvo que las incluyas expresamente.
• Tasación, peritaciones o asistencia a juicio derivadas de conflictos entre promotor y constructor.

Cuanto más preciso sea el alcance en tu propuesta, menos discusiones tendrás después.

Tres métodos para calcular los honorarios

No hay un método correcto. Hay métodos que encajan mejor según el tipo de obra y tu información.

1. Porcentaje sobre el presupuesto de ejecución material (PEM)

Es el método tradicional: aplicas un porcentaje propio al PEM del proyecto.

• A favor: es sencillo, el cliente lo entiende y escala con el tamaño de la obra.
• En contra: el PEM mide el coste de la obra, no tu trabajo. Una reforma pequeña y compleja puede exigir tantas visitas como una obra nueva mucho mayor. Y si el PEM baja en la licitación o en la contratación, tus honorarios bajan aunque el trabajo sea el mismo.

2. Coste horario

Estimas las horas que vas a dedicar y las multiplicas por tu coste hora, añadiendo un margen.

• A favor: refleja el trabajo real y obliga a pensar en la duración de la obra y en la frecuencia de visitas.
• En contra: exige conocer tu coste hora y tener datos de obras anteriores. Si estimas mal la duración, te equivocas en el precio.

3. Tanto alzado por periodo (mensual o por visita)

Fijas una cantidad por cada mes de obra o por cada visita, con una duración prevista.

• A favor: protege frente a obras que se alargan, porque cada mes adicional se paga.
• En contra: el cliente puede percibirlo como un precio abierto. Hay que explicarlo bien y acotar la duración prevista.

Comparativa rápida

| Método | Cuándo encaja | Riesgo principal | Cómo mitigarlo | |---|---|---|---| | % sobre PEM | Obra nueva estándar con PEM fiable | Desconexión entre PEM y trabajo real | Contrastar con una estimación de horas | | Coste horario | Reformas, rehabilitaciones, obras atípicas | Errar en la duración de la obra | Fijar duración prevista y precio por mes adicional | | Tanto alzado por periodo | Obras con plazo incierto | Rechazo del cliente a un precio abierto | Dar una cifra total para la duración prevista | | Mixto | La mayoría de los casos | Complejidad de la propuesta | Explicarlo con un ejemplo en la propia oferta |

En la práctica, muchos estudios usan un método mixto: calculan por horas, lo expresan como cifra cerrada para una duración prevista y añaden un precio por cada mes de prórroga.

Cómo calcular tu coste hora

Sin coste hora, cualquier método es una apuesta. El cálculo básico es:

Coste hora = (costes anuales del estudio + retribución anual que necesitas) / horas facturables al año

Costes anuales que se suelen olvidar

• Cuota de autónomos o mutualidad.
• Seguro de responsabilidad civil profesional (imprescindible en dirección de obra).
• Cuota colegial.
• Software, equipos y suscripciones.
• Local, suministros, telefonía.
• Vehículo y desplazamientos (si no los repercutes aparte).
• Formación y normativa.
• Gestoría y gastos financieros.

Las horas facturables reales

Un año no tiene 1.800 horas facturables. Hay que restar vacaciones, festivos, gestión del estudio, comercial, formación, administración y tiempos muertos. Muchos técnicos descubren que solo una parte de sus horas de trabajo puede asignarse a encargos concretos. La única forma de saber tu proporción real es registrar las horas durante unos meses.

Ejemplo de cálculo (cifras ficticias)

| Concepto | Importe anual | |---|---| | Costes del estudio (seguros, cuotas, software, local, vehículo...) | 18.000 € | | Retribución bruta que necesitas | 36.000 € | | Total a cubrir | 54.000 € | | Horas facturables estimadas | 1.200 h | | Coste hora | 45 €/h |

Con estas cifras inventadas, cualquier hora que vendas por debajo de 45 € no cubre tus costes. Haz el cálculo con tus números: el resultado suele sorprender.

Cómo estimar las horas de una dirección

La clave es descomponer el servicio en tareas y pensar en la duración real de la obra, no en la del contrato de obra.

Fase de inicio

• Estudio del proyecto y del programa de control de calidad.
• Acta de replanteo y reunión de inicio.
• Revisión del plan de obra de la constructora.

Fase de ejecución

• Visitas: número de visitas por semana × semanas de obra × (tiempo en obra + desplazamiento + redacción posterior).
• Órdenes y documentación: anotaciones en el libro de órdenes, informes, fotografías.
• Certificaciones: revisión mensual de mediciones y certificaciones (si te corresponden).
• Control de calidad: recepción de productos, revisión de ensayos, documentación.
• Reuniones con la propiedad y la constructora.
• Incidencias y resolución de contingencias.

Fase de cierre

• Certificado final de obra y documentación de la obra ejecutada.
• Documentación del control de calidad.
• Liquidación final (en la dirección de ejecución).
• Recepción de obra.

Factores que multiplican las horas

• Distancia a la obra.
• Rehabilitación o edificio existente (más imprevistos).
• Constructora con poca organización.
• Promotor que cambia decisiones con frecuencia.
• Plazos de obra fragmentados o paralizaciones.

Ejemplo práctico: dirección de ejecución de una vivienda unifamiliar

Supongamos una vivienda unifamiliar de nueva planta con una duración prevista de obra de 12 meses (52 semanas). Todas las cifras son ficticias y solo sirven para ilustrar el método.

| Partida | Cálculo | Horas | |---|---|---| | Inicio (estudio, replanteo, reunión) | Estimación | 12 | | Visitas | 1,5 visitas/semana × 52 semanas × 2,25 h (1 h en obra + 0,75 h desplazamiento + 0,5 h redacción) | 175 | | Certificaciones y mediciones | 12 meses × 3 h | 36 | | Control de calidad | Estimación según programa de control | 30 | | Reuniones con propiedad y constructora | 10 reuniones × 2 h | 20 | | Cierre (CFO, documentación, liquidación, recepción) | Estimación | 25 | | Total | | 298 h |

Con un coste hora de 45 € (el del ejemplo anterior):

• Coste estimado: 298 h × 45 €/h = 13.410 €.
• Margen de riesgo y beneficio del 15 %: 2.012 €.
• Honorarios propuestos: 15.422 € (más IVA), para 12 meses de obra.
• Mes adicional: 15.422 € / 12 = 1.285 € por cada mes que la obra supere la duración prevista por causas ajenas al técnico.

Si el PEM de esa obra fuera de 300.000 €, la cifra equivaldría a un 5,1 % aproximadamente. Ese porcentaje no es una referencia de mercado: es solo una comprobación de coherencia. Si tu método por horas y tu porcentaje habitual dan cifras muy distintas, uno de los dos está mal y merece la pena revisar por qué.

Cláusulas que protegen tu presupuesto

Un buen cálculo se pierde con un mal contrato. Estas cláusulas son las que más dinero ahorran:

1. Alcance detallado. Qué incluye y qué no (CSS, modificados, legalizaciones, gestiones).
2. Duración prevista de la obra. Y qué ocurre si se supera: precio por mes adicional o por visita adicional.
3. Frecuencia de visitas incluida. Por ejemplo, «una visita semanal ordinaria y las extraordinarias justificadas por la marcha de la obra».
4. Paralizaciones. Si la obra se detiene, qué pasa con los honorarios devengados y con la reanudación.
5. Forma de pago por hitos. Firma del acta de replanteo, pagos mensuales o por certificaciones y certificado final de obra. Evita cobrar todo al final.
6. Revisión por cambio de PEM. Si calculas sobre PEM, qué ocurre cuando el presupuesto de contrata o de liquidación varía de forma relevante.
7. Desplazamientos. Incluidos o repercutidos aparte, y desde qué distancia.
8. Impuestos. IVA y, si el cliente es empresario o profesional, la retención de IRPF que corresponda (con carácter general, el 15 %, o el 7 % en los primeros años de actividad en los términos de la normativa del impuesto).

Si tu cliente es un particular, tu propuesta también debe cumplir las obligaciones de información precontractual de la normativa de consumidores. Una hoja de encargo clara ayuda, pero no sustituye a un contrato bien redactado.

Referencias para contrastar tu cifra

Sin baremos, ¿con qué comparas? Algunas fuentes legítimas:

• Tus propios datos. Las horas reales que dedicaste a obras parecidas son la mejor referencia que existe. Por eso compensa imputar horas a cada encargo.
• Licitaciones públicas. La Ley 9/2017, de Contratos del Sector Público, exige que el presupuesto base de licitación sea adecuado a los precios de mercado y que se desglose indicando los costes directos e indirectos (artículo 100.2). Los pliegos de servicios de dirección de obra y de ejecución publicados en la Plataforma de Contratación del Sector Público muestran cómo calculan las administraciones. Tómalos como referencia de método, no de precio: las bajas en licitación suelen ser agresivas.
• Tu mercado local. Lo que aceptan tus clientes y lo que ofrece la competencia en tu zona, sin olvidar que copiar el precio de otro es copiar sus costes.

Cómo lo resuelve AECO360°

AECO360° no te dice cuánto cobrar, porque los honorarios son tuyos. Lo que hace es ayudarte a calcular, presupuestar, facturar y comprobar después si acertaste.

• Encargos profesionales por proyecto. Cada proyecto puede tener varios encargos con su rol: proyecto, dirección de obra, dirección de ejecución, coordinación de seguridad y salud, informe o certificado. Cada encargo lleva su técnico responsable y sus honorarios, y puedes descargar una hoja de encargo en PDF (que resume el encargo, pero no sustituye al contrato firmado).
• Presupuestos con tus partidas. Creas el presupuesto con líneas de concepto, cantidad y precio, descuentos, IVA e IRPF calculados. Puedes guardar partidas predefinidas (por ejemplo, «Mes adicional de dirección de ejecución») para no reescribirlas en cada oferta.
• Aceptación del cliente. El presupuesto se envía por correo y, si usas el portal del cliente, el cliente puede aceptarlo o rechazarlo desde allí.
• Facturación por hitos. Con el presupuesto aceptado, facturas por partes, por porcentaje o por cantidad, y la ficha muestra qué se ha facturado y qué queda pendiente. Encaja con un pago al replanteo, mensualidades y el certificado final.
• Imputación de horas por encargo. Registras las horas que dedica cada técnico a cada encargo. Al cerrar la obra sabes cuántas horas consumió de verdad la dirección, que es el dato que necesitas para la siguiente oferta.
• Seguimiento económico del proyecto. La ficha muestra lo pactado, lo facturado, lo cobrado y lo pendiente, y la pantalla de rentabilidad compara honorarios facturados con gastos por proyecto.
• Calculadora de honorarios. Para una primera estimación rápida, la calculadora usa la superficie, el tipo de proyecto y la complejidad con tu propia tarifa por metro cuadrado. No usa baremos ni precios de mercado. Es útil para orientar una conversación comercial; para una dirección de obra, completa la cifra con la estimación de horas que hemos visto.

Si además llevas la obra, el módulo de Dirección de Obra incluye presupuestos de obra con importación BC3, certificaciones, libro de órdenes, actas de replanteo y recepción. Lo contamos en la guía Certificaciones de obra sin Presto.

Preguntas frecuentes

¿Existe un porcentaje oficial para la dirección de obra?

No. Desde la liberalización de los servicios profesionales no hay tarifas obligatorias, y desde la Ley 25/2009 los colegios no pueden publicar baremos orientativos. Cualquier porcentaje que veas es una práctica particular, no una norma.

¿Se cobra lo mismo por la dirección de obra que por la dirección de ejecución?

No tiene por qué. Son funciones distintas según la LOE (artículos 12 y 13), con dedicaciones distintas. La dirección de ejecución suele exigir más presencia en obra y asume las certificaciones, la liquidación y el control de calidad. Calcula cada una según el trabajo que implica.

¿Qué hago si la obra dura el doble de lo previsto?

Si tu contrato fija una duración prevista y un precio por mes adicional, aplicas la cláusula. Si no lo fija, tendrás que negociar. Por eso es tan importante incluirla desde la propuesta.

¿La coordinación de seguridad y salud va incluida en la dirección?

No. Es un encargo distinto regulado por el RD 1627/1997, con responsabilidades propias. Aunque lo asuma el mismo técnico, conviene presupuestarlo por separado.

¿Puedo usar las tarifas antiguas como referencia?

Puedes consultarlas como dato histórico, pero no tienen ningún valor normativo y no reflejan tus costes actuales. Es más fiable partir de tu coste hora y de tus horas reales.

¿AECO360° calcula automáticamente los honorarios de una dirección?

No. La calculadora da una estimación por metro cuadrado con tu tarifa, y el presupuesto, la facturación por hitos y la imputación de horas te ayudan a construir y verificar la cifra. El cálculo de la dirección lo decides tú.

Conclusión

Presupuestar una dirección de obra o de ejecución es presupuestar tiempo en un entorno incierto. La libertad de honorarios obliga a tener método: definir el alcance según la LOE, conocer tu coste hora, estimar horas sobre la duración real y blindar la propuesta con cláusulas de duración, prórroga y pago por hitos. Y después, comprobar con datos si acertaste.

Si quieres tener encargos, presupuestos, facturación por hitos y horas imputadas en el mismo sitio, prueba AECO360°. Y si buscas el enfoque para proyectos, lee también Cómo calcular los honorarios de un proyecto sin quedarte corto.