Modificados de obra: cómo documentarlos para no discutir con la constructora

Casi ninguna obra termina exactamente como se proyectó. El promotor cambia una distribución, aparece un terreno distinto del previsto, un material deja de fabricarse o una solución constructiva no funciona en obra. Los modificados de obra son normales. Lo que no es normal, aunque sea frecuente, es llegar a la liquidación con la constructora reclamando partidas que nadie recuerda haber aprobado y el promotor negando cambios que pidió de palabra.

En este artículo repasamos qué dice la norma sobre las modificaciones durante la obra, qué documentos debe tener un modificado bien llevado y cómo evitar que el cambio de hoy sea la discusión de dentro de seis meses.

Índice

1. Qué es un modificado (y qué no lo es)
2. Qué dicen la LOE, el CTE y el Código Civil
3. Los documentos que no pueden faltar
4. Ejemplo práctico: cambio de carpintería a mitad de obra
5. Errores que acaban en discusión
6. Cómo llevarlo con AECO360°
7. Preguntas frecuentes

Qué es un modificado (y qué no lo es)

En obra se llama «modificado» a casi cualquier cambio, pero conviene separar situaciones que tienen tratamiento distinto:

| Situación | Qué es | Qué documentar | |---|---|---| | Modificación del proyecto | Cambio de solución, de calidades o de alcance respecto a lo proyectado | Orden, descripción técnica, valoración, conformidad del promotor y aceptación de la contrata | | Exceso o defecto de medición | Se ejecuta la misma unidad, pero en más o menos cantidad de la medida | Medición contradictoria y reflejo en certificaciones y liquidación | | Precio contradictorio | Unidad de obra que no existe en el presupuesto y necesita un precio nuevo | Descomposición del precio, acuerdo firmado entre las partes | | Instrucción de interpretación | Aclaración de cómo ejecutar lo proyectado, sin cambiarlo | Orden en el libro de órdenes |

Una instrucción para interpretar el proyecto no es un modificado, y un exceso de medición tampoco cambia el proyecto. Mezclarlos es el primer paso para discutir: la constructora puede presentar como «modificado» lo que era un error de medición propio, o el promotor negarse a pagar como «interpretación» lo que en realidad cambió la solución.

Qué dicen la LOE, el CTE y el Código Civil

La LOE: quién propone y quién autoriza

La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE) reparte los papeles:

• Al promotor le corresponde «autorizar al director de obra las posteriores modificaciones» del proyecto (artículo 9.2.b).
• Al director de obra le corresponde «elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra», siempre que se adapten a la normativa observada en el proyecto (artículo 12.3.d).
• Al constructor le toca ejecutar con sujeción al proyecto y a las instrucciones de la dirección facultativa (artículo 11.2.a).

Y al final, el director de obra entrega al promotor el proyecto «con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas» (artículo 7).

El CTE: modificaciones autorizadas y documentadas

El Código Técnico de la Edificación, Parte I, lo concreta:

• Las obras se ejecutan «con sujeción al proyecto y sus modificaciones autorizadas por el director de obra previa conformidad del promotor» (artículo 7.1.1).
• La documentación obligatoria del seguimiento incluye «el proyecto, sus anejos y modificaciones debidamente autorizados por el director de obra» (Anejo II, apartado II.1.c).
• Al certificado final de obra se une como anejo la descripción de las modificaciones introducidas con la conformidad del promotor, haciendo constar su compatibilidad con las condiciones de la licencia (Anejo II, apartado II.3.3.a).

Ese último punto importa: si el cambio afecta a lo autorizado por la licencia, puede hacer falta tramitarlo ante el ayuntamiento. Lo vimos en Visados y licencias de obra.

El Código Civil: el precio alzado

Muchos contratos privados se pactan a precio cerrado. El artículo 1593 del Código Civil establece que quien se encarga de una obra por ajuste alzado, según un plano convenido, no puede pedir aumento de precio aunque suban jornales o materiales, pero sí «cuando se haya hecho algún cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorización el propietario».

La consecuencia práctica es directa: sin autorización del promotor, el aumento de obra es difícil de cobrar. Por eso a la constructora también le interesa que el modificado esté por escrito.

Si la obra es pública

En los contratos del sector público, los modificados siguen el procedimiento de la Ley 9/2017 (LCSP). Su artículo 242 regula, entre otras cosas, la fijación de precios de unidades nuevas por la Administración con audiencia al contratista, y aclara que no se consideran modificaciones el exceso de mediciones hasta el 10 % del precio del contrato inicial ni los precios nuevos fijados contradictoriamente que no superen ciertos límites. Si trabajas para una administración, sigue su procedimiento y su pliego.

Los documentos que no pueden faltar

Un modificado sin discusión posterior suele tener seis piezas. No hace falta que sean documentos largos, pero sí que existan y que estén fechados:

1. La orden en el libro de órdenes. La dirección facultativa deja constancia de qué se cambia y por qué, con el enterado de la contrata. Si necesitas repasar cómo redactarla, lo explicamos en Libro de órdenes y asistencias.
2. La definición técnica. Planos, detalles o memoria del cambio. Si cambia una solución constructiva, el plano revisado con su nube de revisión y su fecha.
3. La valoración. Mediciones de lo que se añade, se quita o se cambia, con precios del contrato cuando existan y precios contradictorios firmados cuando no. Un precio nuevo sin descomposición es una invitación a discutir.
4. La conformidad del promotor, por escrito y antes de ejecutar, con el importe y el efecto en plazo. Es la autorización del artículo 1593 del Código Civil y la conformidad del artículo 7.1 del CTE.
5. La aceptación de la constructora, de los precios y del plazo. Si la contrata no acepta un precio, mejor saberlo antes de ejecutar.
6. El presupuesto actualizado. Una nueva versión del presupuesto de obra que recoja el modificado, para que las certificaciones siguientes se hagan contra lo vigente y lo ya certificado no se pierda.

A esto se añade una pieza que se olvida mucho: el plazo. Si el modificado alarga la obra, que el documento lo diga. Las penalizaciones por retraso son una fuente clásica de conflicto.

Ejemplo práctico: cambio de carpintería a mitad de obra

Datos ficticios para ilustrar el proceso en una vivienda unifamiliar a precio cerrado por partidas.

1. La petición. En el mes 5, el promotor pide sustituir la carpintería de aluminio prevista por otra de mayores prestaciones y añadir una ventana en el dormitorio principal.
2. La orden. La dirección facultativa anota en el libro de órdenes el cambio solicitado, que queda pendiente de valoración y aprobación, y que no debe ejecutarse hasta entonces. El jefe de obra firma el enterado.
3. La definición. Se revisan el plano de carpinterías y el alzado afectado, y se comprueba que el nuevo hueco no altera la estructura ni las condiciones de la licencia.
4. La valoración. La constructora presenta precios. Las partidas de carpintería existen en el presupuesto, pero con otra definición: se tratan como partidas modificadas. La ventana nueva y el cargadero son partidas nuevas con precio contradictorio, descompuesto y revisado por la dirección facultativa.
5. La conformidad. El promotor firma el documento del modificado con el importe resultante y una ampliación de plazo de dos semanas. La constructora lo acepta.
6. El presupuesto. Se genera la nueva versión del presupuesto de obra en BC3, con las partidas cambiadas y las nuevas. Las certificaciones siguientes se hacen sobre esa versión.
7. La liquidación. Al final, el modificado entra en la liquidación (y en el coste final del acta de recepción) y su descripción se une al certificado final.

Nadie tiene que recordar nada: cada paso deja un documento.

Errores que acaban en discusión

• Aprobar de palabra. «Lo hablamos en obra» no sirve en una liquidación.
• Ejecutar antes de valorar. Una vez hecho, la negociación del precio es mucho más difícil.
• Precios nuevos sin descomposición. Si no se sabe de dónde sale el precio, no se puede revisar.
• No actualizar el presupuesto. Certificar contra la versión original obliga a llevar el modificado en una hoja aparte que nadie más ve.
• Olvidar el plazo. El cambio de precio se firma; el cambio de plazo se discute después.
• No comprobar la licencia. Un cambio que afecta a lo autorizado puede necesitar tramitación.
• Confundir modificado con exceso de medición. Cada uno se documenta y se paga de forma distinta.

Cómo llevarlo con AECO360°

El módulo de Dirección de Obra de AECO360° tiene un flujo específico para registrar modificados del presupuesto de obra, enlazado con las certificaciones:

• Nueva versión del presupuesto. Desde el presupuesto de obra activo pulsas «Registrar modificado», subes el BC3 de la versión revisada e indicas el nombre de la nueva versión, el motivo del modificado y su fecha. La nueva versión pasa a activa y la anterior queda archivada, solo de consulta.
• Lo certificado no se pierde. Las partidas se enlazan con la versión anterior por capítulo y código y conservan su acumulado certificado. En las certificaciones de la nueva versión cada partida aparece como Mantenida, Modificada o Nueva.
• Controles que evitan errores. Si un código cambia de unidad, o hay más de un candidato para una partida, el modificado se rechaza entero y no se guarda nada. Y si una partida ya tiene más certificado que la nueva cantidad contratada, no se puede certificar más en ella.
• La orden con la conformidad de la contrata. En el libro de órdenes del mismo módulo registras la orden numerada y la conformidad del representante de la contrata, con fecha. A partir de ahí la orden no se puede modificar ni eliminar.
• La conformidad del promotor. Si tu cliente usa el portal, puedes compartir con él el documento del modificado y pedirle que lo firme: es una firma electrónica simple que registra su identidad, la fecha y hora, la IP y la huella del archivo, y genera un acta de firma.

Conviene conocer también los límites:

• El modificado se registra solo con BC3. El ERP no tiene pantalla para teclear o editar partidas: los precios contradictorios y las nuevas partidas tienen que venir en el BC3 revisado, preparado con tu programa de mediciones.
• No calcula plazos ni penalizaciones. El efecto en plazo va en tu documento del modificado.
• No sustituye a la tramitación. Si el cambio afecta a la licencia, la gestión ante el ayuntamiento es aparte.

Puedes ver el paso a paso en la Academia, en importar un presupuesto de obra desde Presto o BC3 y en certificaciones de obra.

Preguntas frecuentes

¿Quién tiene que aprobar un modificado de obra?

Según la LOE, el director de obra elabora las modificaciones a requerimiento del promotor o con su conformidad, y el promotor las autoriza (artículos 9.2.b y 12.3.d). El CTE habla de modificaciones autorizadas por el director de obra con la conformidad previa del promotor. Para que la constructora pueda cobrar el aumento de obra en un precio alzado, el Código Civil exige la autorización del propietario (artículo 1593).

¿Qué es un precio contradictorio?

El precio de una unidad de obra que no existe en el presupuesto del contrato y que se fija de mutuo acuerdo entre la dirección facultativa, la constructora y, en su caso, el promotor. Debe ir descompuesto y firmado antes de ejecutar la unidad.

¿Un exceso de medición es un modificado?

No. Es la misma unidad ejecutada en distinta cantidad de la prevista. Se documenta con la medición y se refleja en las certificaciones y en la liquidación. En obra pública, la LCSP no lo considera modificación hasta el 10 % del precio del contrato inicial.

¿Hay que incluir los modificados en el certificado final de obra?

Sí. El CTE (Anejo II, apartado II.3.3.a) exige unir al certificado final una descripción de las modificaciones introducidas con la conformidad del promotor y de su compatibilidad con la licencia.

¿AECO360° calcula los precios contradictorios?

No. Los precios nuevos llegan en el BC3 revisado que importas al registrar el modificado. AECO360° versiona el presupuesto, conserva lo certificado y etiqueta cada partida como mantenida, modificada o nueva.

Conclusión

Un modificado no genera discusiones por existir, sino por quedar a medias: aprobado de palabra, ejecutado antes de valorar o certificado contra un presupuesto que ya no es el vigente. Orden, definición, valoración, conformidad del promotor, aceptación de la contrata y presupuesto actualizado: con esas seis piezas, la liquidación deja de ser una negociación.

Si quieres versionar el presupuesto de obra con cada modificado y seguir certificando sin perder lo ya certificado, descubre el módulo de Dirección de Obra de AECO360° o pide una demo.